Update zur Reform der Grundsteuer

Nach langem Ringen hat der Bundestag die Reform der Grundsteuer beschlossen und es wurde eine Einigung im Hinblick auf die in Rede stehenden Reformmodelle zur Neuregelung der Grundsteuerberechnung erzielt. Mittlerweile hat auch der Bundesrat dem Gesetzesentwurf zugestimmt, womit die letzte Hürde überwunden wurde.

Ein Blick zurück

Die Grundsteuer für Häuser und unbebaute Grundstücke wurde durch die Finanzbehörden bisher anhand von Einheitswerten berechnet, die in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern aus dem Jahr 1935 stammten. Die Ungleichbehandlung der Grundstückbesitzer hatte das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) im April 2018 für verfassungswidrig erklärt und zugleich den Gesetzgeber verpflichtet, spätestens bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu schaffen. Neben der Ungleichbehandlung war Hauptkritikpunkt an der bisherigen Praxis, dass die zugrunde gelegten Werte die tatsächlichen Wertentwicklungen nicht mehr in ausreichendem Maße widerspiegeln.

Die Diskussion zur Neuregelung

Den Mittelpunkt der Diskussion zur Schaffung einer verfassungskonformen Neuregelung bildeten im Wesentlichen zwei Reformmodelle: Das wertabhängige sowie das wertunabhängige Modell.

Das wertabhängige Modell sieht für Grundstücke ein vereinfachtes Bewertungsverfahren vor. Danach soll z.B. für bebaute Grundstücke ein Ertragswertverfahren gelten, bei dem Nettokaltmieten, Restnutzungsdauer der Immobilie und abgezinster Bodenwert einfließen. Nachteil dieses Modells ist der erhebliche Verwaltungsaufwand, der mit den zu bewertenden Immobilien einhergehen würde.

Dagegen soll beim wertunabhängigen Modell (sog. Flächenmodell) lediglich die Flächen des Bodens und des Gebäudes als Bemessungsgrundlage dienen, die je nach der Nutzung mit einer bestimmten Wertzahl multipliziert werden. Auf die derart ermittelte Messzahl wenden die Gemeinden sodann ihren jeweiligen Hebesatz an. Der Vorteil liegt hierbei in der bedeutend unbürokratischen Ermittlung, da sich die steuerliche Bemessungsgrundlage ohne komplexe Bewertung des Grundstücks und dessen Bebauung erreichen lässt. Allerdings können bei dieser Methode keine Wertunterschiede berücksichtigt werden.

Die nunmehr gefundene Lösung macht das wertabhängige Modell zur neuen Grundlage der Grundsteuerberechnung, das für Wohnimmobilien ein Ertragswertverfahren vorsieht.

Künftig fließen bei Wohngrundstücken grundsätzlich der Bodenwert, eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die Grundstücksfläche, die Immobilienart und das Alter der Gebäude in die Berechnung ein.

Für Nichtwohngrundstücke ist ein Sachwertverfahren vorgesehen, wobei die Wertermittlung für den Grund und Boden sowie der Gebäude gesondert erfolgt. Für Handwerksbetriebe bedeutet das also, dass der Wert von gewerblich genutzten Grundstücken durch Bodenrichtwerte bestimmt wird und die Gebäudewerte nach einem aufwendigen Sachwertverfahren ermittelt werden.

Ferner wird es den Bundesländern auf Grund einer sog. Öffnungsklausel möglich sein, eigene Grundsteuergesetze zu beschließen. Damit den Ländern eine solch umfassende abweichende Regelungskompetenz eingeräumt werden konnte, bedurfte es einer Änderung des Grundgesetzes. 

Ungewiss ist demnach, wie hoch die Steuer für Hausbesitzer und Mieter ausfallen wird. Einen entscheidenden Einfluss hierauf werden auch zukünftige Kommunen behalten, die mir ihren jeweiligen örtlichen Hebesätzen letztlich die Höhe der Grundsteuer bestimmen.

Neben der erwähnten Grundgesetzänderung stellten zudem die Regelungen zum Länderfinanzausgleich ein Hindernis zur Schaffung einer Neuregelung dar. Denn die Grundsteuer ist auch für den Länderfinanzausgleich relevant und daher wurde befürchtet, dass es zu Grundsteuerentlastungen auf Kosten anderer Bundesländer kommen könnte. Um dies zu verhindern ist vorgesehen, dass für den Länderfinanzausgleich die Grundsteuer nach dem Bundesrecht maßgeblich ist. Wenn ein Bundesland durch seine eigene Grundsteuer auf Steuereinnahmen verzichtet, kann es diese Einnahmeausfälle nicht im Länderfinanzausgleich gegenrechnen.

Für den Länderfinanzausgleich ist in denjenigen Bundesländern, die künftig auf Grundlage der Öffnungsklausel eine eigene Grundsteuer einführen, immer noch eine "fiktive" Bundesgrundsteuer zu berechnen. In diesen Ländern muss also künftig doppelt berechnet werden. Die Gefahr von daraus resultierenden umfangreichen Grundsteuererklärungen der Steuerpflichtigen in allen Bundesländern wurde jedoch gesetzlich ausgeschlossen.

Ein weiterer Teil der Reform ist schließlich die (Wieder)Einführung einer Grundsteuer C, mit der Gemeinden auf Wunsch unter bestimmten Voraussetzungen für Baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz anwenden dürfen, um Anreize für ein zügiges Bebauen zu setzen.

Ein Blick nach vorn

Im Ergebnis besteht das beschlossene Gesetzespaket aus drei miteinander verbundenen Gesetzen:

1. Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts
2. Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung
3. Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes

Es wurde somit innerhalb der vom BVerfG gesetzten Frist eine Neuregelung gefunden und die Grundsteuer darf demzufolge auch ab 2020 weiter erhoben werden.

Bis 31.12.2024 haben die Länder die Möglichkeit, von ihrer Regelungskompetenz Gebrauch zu machen um vom Bundesrecht abzuweichen. Die Neuregelung - entweder bundesgesetzlich oder landesgesetzlich gilt dann ab dem 01.01.2025. Bis dahin findet das bisherige Recht weiter Anwendung. Die Übergangszeit steht für die Neubewertung der etwa 35 Millionen Immobilien zur Verfügung.

Was heißt das für die betriebliche Praxis?

Für Betriebe sind insbesondere folgende Aspekte zu beachten:

• Die endgültige Höhe der Grundsteuer bleibt noch ungewiss
• Unter Umständen droht - entgegen aller Hoffnung - ein bürokratischer Aufwand im Hinblick auf die Bewertung von Grundvermögen, insbesondere bei selbstgenutzten Gewerbeimmobilien
• Denn die Bewertung selbstgenutzter Gewerbeimmobilien mit Hilfe des Sachwertverfahrens macht teilweise eine umfangreiche Erhebung von Gebäudedaten und unter Umständen weitere Erklärungspflichten notwendig
• Auch ein zusätzlicher Kostenaufwand kann mit den neuen Bewertungsregeln verbunden sein.